서울은 오르고 지방은 멈췄다 2026 부동산 시장, 지금 어디쯤 왔을까
서울은 오르고 지방은 멈췄다
2026 부동산 시장, 지금 어디쯤 왔을까
2026.04.14 · 읽는 시간 약 5분
하나. 서울 집값은 올해도 상승 — 주산연 전망 +4.2%
둘. 서울 아파트 입주 물량 -31.6% 급감 — 공급 절벽이 핵심
셋. 공시가격 서울 평균 +18.67% — 보유세 폭탄 현실화
솔직히 저도 작년 말까지만 해도
"이제 집값 좀 꺾이겠지" 싶었거든요.
금리도 안 내려가고, 대출 규제는 더 빡세지고.
근데 막상 뚜껑을 열어보니
서울은 여전히 오름세더라고요.
왜 그런지, 2026년 지금 부동산 시장이
어떻게 돌아가고 있는지 한번 정리해봤어요.
01. 수도권 vs 지방, 양극화가 고착되고 있어요
주택산업연구원이 발표한 자료를 보면
2026년 집값 전망이 지역마다 완전히 달라요.
서울은 4.2% 상승, 수도권은 2.5% 상승이 예상되는 반면
지방은 0.3% 수준에 머물 거라고 하거든요.
지방이 0.3%면 사실상 정체 아닌가요?
하락이 멈춘 거지 회복은 아니에요.
대구나 광주 같은 광역시 공시가격은 오히려 마이너스로 돌아섰고,
수도권과 지방의 자산 격차는 오히려 더 벌어지는 모양새예요.
그러니까 "부동산 전망"을 볼 때 전국 평균 하나만 보면 안 된다는 거죠.
내가 사려는 지역이 어디냐에 따라 상황이 완전히 달라지거든요.
02. 집값이 오르는 진짜 이유 — 수요가 아니라 공급 절벽
많은 분들이 금리가 내려가면 집값이 오르고,
규제가 강해지면 내린다고 단순하게 생각하시는데요.
올해 시장은 그렇게 안 돌아가고 있어요.
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량이 약 9,600가구예요.
작년 3만 7,000가구랑 비교하면 어마어마하게 줄었죠.
전국 입주 물량도 2024년 36만 가구에서 올해 21만 가구로 쪼그라들었고요.
새 아파트가 없다는 건 매매 매물도 귀해지고,
전세 매물도 함께 줄어든다는 뜻이에요.
수요가 넘쳐서 오르는 게 아니라, 팔 집 자체가 없으니까
가격이 버티는 구조인 거예요.
서울 입주 물량
3만 7,000가구 → 9,600가구
1년 만에 -74% 급감
수도권 준공 물량은 예년 평균의
절반 수준으로 떨어질 전망이에요.
착공 → 준공까지 최소 2~3년이 걸리거든요.
지금 당장 정부가 공급 정책을 발표해도
실제 시장에 반영되는 건 한참 뒤예요.
03. 공시가격 폭탄 — 서울 평균 18.67% 올랐어요
집값이 오르면 당연히 세금도 올라가는데,
올해는 그 폭이 꽤 크거든요.
국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격을
보면 전국 평균이 9.16% 오른 반면 서울은 무려 18.67%나 뛰었어요.
특히 성동구가 29.04%로 전국 최고치를 찍었고,
강남 3구(강남 26.05%, 서초 23.32%, 송파 25.49%)도
20%대를 훌쩍 넘겼어요. 마용성(마포·용산·성동)
한강 벨트가 그대로 반영된 거죠.
재산세·종부세 합친 보유세 부담이 작년보다
50% 이상 급증하는 단지들이 나온다는 거예요.
집값은 오른다지만 세금 압박도 같이 커지는
상황이라 마냥 좋다고 볼 수는 없어요.
04. 지역별 공시가격 상승률 비교
05. 전세는 더 빠르게 오른다 — 실수요자 이중 압박
집을 사기가 어려우니까 전세나 월세로 눌러앉는
사람들이 많아지는데, 문제는 그 전세 매물도
같이 줄어들고 있다는 거예요.
주산연 전망에 따르면 서울 전셋값 상승률이 매매가
상승률을 웃돌 거라고 해요. 입주 감소에 전세의
월세 전환까지 겹치면서 임차 시장 부담이
더 빠르게 커지고 있거든요.
결국 실수요자 입장에서는 매매에서도 막히고,
전세에서도 밀리는 진짜 이중 압박이에요. 씁쓸하지만
이게 지금 시장의 현실인 것 같아요.
내가 사려는 지역의 입주 물량이 얼마나 되는지
스트레스 DSR 3단계 적용 후 실제 대출 한도가 얼마인지
전셋값 흐름이 매매가에 어떤 영향을 주고 있는지
2026년 부동산 시장,
한마디로 정리하면
"오를 곳은 오르고, 안 오를 곳은 그냥 멈춰있는"
양극화의 심화예요.
금리나 정책만 보지 말고,
내가 노리는 지역의 공급 물량과 대출 한도를
꼼꼼히 따져봐야 할 것 같아요.
